Plus-value immobilière : calcul, abattements et exonérations en 2026
Vente d'une résidence secondaire ou d'un investissement locatif ? Comprenez le calcul de la plus-value, les abattements et les cas d'exonération.
Lorsque vous vendez un bien immobilier plus cher que vous ne l'avez acheté, vous réalisez une plus-value. Sauf cas d'exonération, elle est imposée. Voici comment elle se calcule en 2026.
Le calcul de base
Plus-value brute = Prix de vente − Prix d'acquisition (corrigé)
Prix d'acquisition corrigé = Prix d'achat + frais d'acquisition (forfait 7,5 % ou réel) + travaux (forfait 15 % après 5 ans, ou réel sur factures)
Le taux d'imposition en 2026
| Composante | Taux |
|---|---|
| Impôt sur le revenu | 19 % |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % |
| Total | 36,2 % |
Une surtaxe progressive de 2 à 6 % s'applique aux plus-values supérieures à 50 000 €.
Les abattements pour durée de détention
| Durée | Abattement IR | Abattement PS |
|---|---|---|
| ≤ 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 %/an | 1,65 %/an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| 23 à 30 ans | — | 9 %/an |
| ≥ 22 ans | Exonération IR | — |
| ≥ 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Les principaux cas d'exonération
- Résidence principale au moment de la vente
- Première vente d'un bien autre que la résidence principale (sous conditions de remploi)
- Vente d'un bien dont le prix est inférieur à 15 000 €
- Vente par un retraité ou invalide modeste
- Vente après 30 ans de détention
- Expropriation, partage de communauté, échange
Vente d'un bien classé F ou G
Lors de la vente d'un bien énergivore, l'audit énergétique obligatoire peut révéler un coût de travaux qui sera négocié à la baisse par l'acquéreur. Cette décote, si elle se traduit par un prix de vente inférieur, réduit mécaniquement la plus-value imposable.
Comment réduire légalement la plus-value ?
- Conserver toutes les factures de travaux (les forfaits sont parfois moins favorables)
- Faire jouer les abattements en attendant 22 ans pour vendre
- Réinvestir dans une résidence principale (pour les expatriés)
- Déclarer correctement les frais de notaire et d'agence
Le rôle du notaire
C'est le notaire qui calcule, prélève et reverse l'impôt sur la plus-value. Vous n'avez aucune démarche fiscale à faire vous-même. La déclaration est effectuée pour votre compte.
Questions fréquentes
La résidence principale est-elle toujours exonérée ?
Oui, à condition que le bien soit votre résidence principale au jour de la vente (ou que la vente intervienne dans un délai raisonnable après votre départ, généralement 1 an).
Les travaux d'entretien sont-ils déductibles ?
Non, seuls les travaux d'amélioration, construction, reconstruction ou agrandissement sont pris en compte.
